Ustawa deweloperska jest aktem prawnym regulującym prawa i obowiązki deweloperów przy sprzedaży mieszkań z inwestycji na rynku pierwotnym.
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z pewnym ryzykiem, jakie nie występuje w przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego, z drugiej ręki. Mowa tu o zakupie na etapie budowy. Wówczas podpisywana jest umowa deweloperska, a klient w celu sfinansowania wpłaty wstępnej na poczet zakupu mieszkania najczęściej musi zaciągnąć kredyt.
Może być to między innymi kredyt gotówkowy. Jego wyboru najlepiej jest dokonać przy użyciu aktualnego rankingu kredytów gotówkowych. Czy jednak pieniądze klienta pożyczone od banku są bezpieczne u dewelopera na koncie? Zgodnie z ustawą deweloperską powinno tak być. Jakie są jej podstawowe postanowienia?
Czym jest ustawa deweloperska?
Wszystkie warunki zawierania umów z deweloperami oraz zakres obowiązków stron umowy reguluje ustawa deweloperska. Czym jest ten akt?
To nieoficjalna, potoczna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Pod względem zakresu przedmiotowego ustawa ta reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązał się do:
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę,
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
- ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
W jakim celu została uchwalona ustawa deweloperska?
Wiemy już, czym jest ustawa deweloperska, teraz można odpowiedzieć na pytanie, co zawiera i co daje firmom deweloperskim i ich klientom. Celem jej uchwalenia była lepsza, wszechstronna ochrona praw nabywcy lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego.
Dzięki jej przepisom fundusze wpłacane na rachunek dewelopera przez kupujących nowe mieszkania są lepiej chronione. Wszystko przez to, że deweloperzy objęci zostali obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji, dzięki czemu pieniądze wpłacane przez kupujących nie trafiają od razu do ich kieszeni i nie można nimi dowolnie rozporządzać.
Poza tym ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów do umieszczania w prospekcie informacyjnym, stanowiącym integralny element umowy w formie załącznika, terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeśli tego nie uczyni, kupujący zyskuje uprawnienie do natychmiastowego odstąpienia od umowy.
Od kiedy obowiązuje ustawa deweloperska?
W dniu 16 września 2011 roku Sejm Rzeczpospolitej Polskiej uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywaną ustawą deweloperską.
Kiedy ten akt wszedł w życie? Został opublikowany w Dzienniku Ustaw z 2011 roku Nr 232 poz. 137. Ustawa zaczęła obowiązywać jednak dopiero od 29 kwietnia 2012 roku.
Kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej?
Od 2018 roku tworzone są nowe projekty dotyczące nowelizacji ustawy deweloperskiej. Nowa ustawa deweloperska 2019 przygotowywana była już wielokrotnie, ale jeszcze nie wprowadzono jej w życie. Rada Ministrów sporządziła projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Po sześciu latach od obowiązywania ustawy wprowadzonej w 2012 roku pojawiły się przesłanki do jej znowelizowania. Wszystko przez to, że nieprecyzyjne postanowienia poprzedniej ustawy deweloperskiej mogą stwarzać praktyczne i prawne problemy w stosowaniu efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem.
Projekt nowej ustawy deweloperskiej w lutym 2020 roku został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Ma ona zgodnie ze swoimi założeniami chronić kupujących i ułatwić im zrywanie umów, jeśli stwierdzą poważne wady lokalu.
Co zmieniło wprowadzenie ustawy deweloperskiej w procesie kupna mieszkania?
Wprowadzenie w życie ustawy deweloperskiej w 2012 r. zapoczątkowało wiele zmian w zakresie zawierania umów kupna-sprzedaży z deweloperami oraz regulacji wzajemnych stosunków obu stron takich umów.
Dotychczas obowiązująca umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zmieniła nazwę na umowę deweloperską, do której musi być dodany załącznik ze wskazaniem terminu przeniesienia praw własności do lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Zobowiązała ona również deweloperów do zakładania rachunków powierniczych dla każdej inwestycji.
Jak działa ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska określa:
- środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,
- zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,
- obowiązki dewelopera przed zawarciem kontraktu,
- treść umowy deweloperskiej,
- prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,
- zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości.
Kogo obowiązuje ustawa deweloperska?
Kto podlega ustawie deweloperskiej? Kogo obowiązuje ten akt prawny? Jego przepisy dotyczą przede wszystkim deweloperów i nabywców lokali mieszkalnych z inwestycji deweloperskich.
W ustawie zdefiniowano dewelopera jako przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązującego się na podstawie umowy deweloperskiej do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia go na nabywcę.
Drugą stroną umowy deweloperskiej zawieranej na podstawie wskazanej ustawy jest nabywca, czyli osoba fizyczna, która na podstawie tej umowy jest uprawniona do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości. Zobowiązuje się ona także do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa przedwstępna według ustawy deweloperskiej
Przepisy ustawy deweloperskiej mają zastosowanie również w umach przedwstępnych zakupu nieruchomości. Ustawa deweloperska traktuje umowę przedwstępną jako kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do zawarcia właściwej umowy deweloperskiej.
Kiedy według ustawy deweloper może rozpocząć sprzedaż mieszkań?
Deweloper rozpoczyna sprzedaż mieszkań w swojej inwestycji deweloperskiej poprzez podanie do wiadomości publicznej informacji na ten temat. Musi wcześniej sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Czy możliwe jest w świetle obowiązujących przepisów sprzedawanie tzw. dziury w ziemi? Jak najbardziej, jeśli wcześniej powstanie prospekt informacyjny, w którym wskazany zostanie graniczny termin oddania mieszkań kupującym.
Odstąpienie od umowy według ustawy deweloperskiej
Klient ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej na mocy odpowiednich przepisów, jakie zawiera ustawa deweloperska. Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe na podstawie art. 29 wspominanej ustawy, jeśli nie zawiera wszystkich wymaganych informacji lub informacje są błędne – niezgodne z danymi zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach.
Nabywca ma również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie dostarczył mu prospektu informacyjnego z załącznikami lub informacje zawarte w nich są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Odstąpienie jest możliwe w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości.
Ustawa deweloperska zakłada różne terminy na odstąpienie od umowy:
- 30 dni od zawarcia umowy, gdy deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego lub są w nim błędy;
- 120 dni od terminu wyznaczonego w osobnym wezwaniu, jeśli deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
- 30 dni od wezwania do zapłaty deweloper może odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie zapłaci;
- 60 dni po dwukrotnym wezwaniu do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego deweloper może odstąpić od umowy.
W jakich sytuacjach ustawa nie ma zastosowania?
Pomimo szerokiego zakresu ochrony wynikającej dla nabywców z ustawy deweloperskiej nie zawsze będzie ona miała zastosowanie. Kiedy ten akt prawny nie obowiązuje?
W swoim obecnym brzmieniu przepisy ustawy nie mają zastosowania do lokali i domów z inwestycji deweloperskich ukończonych przed dniem wejścia w życie ustawy. Z kręgu chronionych nabywców wyłączone są spółki nabywające nieruchomości czy przedsiębiorcy kupujący lokale użytkowe.
W jaki sposób ustawa deweloperska zabezpiecza interesy klientów?
Istnieje kilka mechanizmów wprowadzonych ustawą deweloperską pozwalających na pełniejsze zabezpieczenie interesów klientów firm deweloperskich.
Między innymi chodzi tu o konieczność przygotowania prospektu informacyjnego, ale główną ochroną dla finansów nabywców nowych nieruchomości jest rachunek powierniczy dewelopera.
Rachunek powierniczy dewelopera
Dokładny opis działania rachunków powierniczych dewelopera zawarty został w ustawie deweloperskiej. Art. 4 tej ustawy wskazuje, że deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper. Do dewelopera pieniądze wpłacane przez nabywcę nieruchomości trafiają albo w całości po ukończeniu inwestycji (zamknięty rachunek powierniczy), albo w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy).
Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy?
Dla nabywcy nowego mieszkania kluczowe powinno być to, czy deweloper ma rachunek powierniczy, na którym pieniądze wpłacone na nową inwestycję będą bezpieczne.
Jak sprawdzić, czy deweloper ma rachunek powierniczy? Można go o to zapytać albo ocenić po wskazanym numerze rachunku.
Prospekt informacyjny od dewelopera
Jednym z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej jest nałożenie obowiązku opracowania i przedstawiania klientom zainteresowanym kupnem nowego mieszkania prospektu informacyjnego. Pełną definicję prospektu zawiera ustawa deweloperska.
Jest to dokument, który deweloper musi sporządzić przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań z danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jest jednocześnie integralną częścią umowy.
W prospekcie informacyjnym powinny znaleźć się takie informacje, jak:
- cena zakupu mieszkania;
- termin zakończenia prac budowlanych;
- termin przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego;
- dane dotyczące budowanej nieruchomości, wraz z uszczegółowieniem zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim;
- określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta;
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.
Ustawa deweloperska a umowa rezerwacyjna
Umowa deweloperska wraz z prospektem informacyjnym i wymaganymi załącznikami stanowi podstawę do zawarcia umowy z deweloperem przez klienta.
Zdarza się jednak, że firmy deweloperskie oferują klientom umowy rezerwacyjne zamiast umów obejmowanych przez ustawę deweloperską. Umowa rezerwacyjna nie daje żadnych gwarancji wynikających z przepisów niniejszego aktu prawnego.
Gwarancja wynikająca z ustawy deweloperskiej
Czy ustawa deweloperska daje jakieś gwarancje kupującym? Jak długo deweloper odpowiada za budynek, w którym sprzedaje nieruchomości mieszkalne? Reguluje to ustawa.
Po odbiorze mieszkania przez kupującego sporządzany jest protokół, do którego nabywca ma prawo zgłosić wady lokalu, a deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach.
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi usunąć usterki występujące w lokalu mieszkalnym. Jest on zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Jeśli deweloper pomimo zachowania należytej staranności nie zdoła usunąć wad w terminie 30 dni, to może wskazać inny termin ich likwidacji wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Deweloper odpowiada wobec nabywców za swój budynek po odbiorze nieruchomości. Zakres jego odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego został wskazany w Kodeksie cywilnym w przepisach o rękojmi.
Autor: Klaudia Spurgiasz totalmoney.pl – Linki do całego artykułu Mieszkania